Los alquileres a corto plazo suelen considerarse más rentables que los de larga duración. Sin embargo, también suelen ser más arriesgados y requieren más trabajo, ya que hay que tratar con docenas de inquilinos en lugar de uno solo a lo largo de un año.
Además, pueden ocurrir cosas fuera de tu control, como una pandemia que detenga los viajes, una ralentización de las reservas debido a una sobresaturación de anfitriones o las normativas que regulan los alquileres a corto plazo en tu zona.
El verano de 2023 fue duro en algunos lugares para el mercado de alquileres a corto plazo, y algunos anfitriones de Airbnb y Vrbo vieron caer sus ingresos hasta un 18%.
Aunque no son completamente inmunes a las turbulencias, los inversores inmobiliarios independientes Natia y Jervais Seegars han conseguido crear «más previsibilidad» en su negocio de alquileres a corto plazo, afirman. La pareja autogestiona tres propiedades de alquiler a corto plazo. Business Insider verificó la titularidad de sus propiedades consultando los extractos de sus hipotecas.
«El año pasado no fue tan rentable como el anterior, aunque seguimos teniendo un buen año», asegura Natia, explicando que no tuvieron grandes meses en los que ingresaran 13.000 dólares (12.000 euros) por propiedad, como en años anteriores, pero tampoco tuvieron meses significativamente bajos. Más bien, «estamos viendo 8.000 o 9.000 dólares (7.400 u 8.325 euros) cada mes».
La pareja, que también gestiona dos alquileres a largo plazo y dirige un negocio de educación financiera llamado Lifestyle Strategy Ventures, comparte dos estrategias que han implementado para mantener unos ingresos constantes por el alquiler a corto plazo independientemente de los factores económicos.
1. Presta atención a los precios de tu mercado
Los Seeger dedican al menos un día a la semana a conocer los precios de su mercado. Observan propiedades de tamaño similar en un radio de tres a cinco kilómetros de sus propiedades y prestan atención a sus modelos de precios y a las tasas de ocupación.
«Dedicar ese tiempo ha merecido la pena», indica Natia. Es importante hacer ajustes y no asumir que el precio que funcionó para tu alquiler el año pasado o incluso el trimestre pasado funcionará en el clima económico actual».
Por ejemplo, ahora mismo, «la inflación es más alta», señala Natia. «La gente sigue queriendo viajar, porque llevábamos años sin hacerlo, pero su dinero no llega para tanto. Si cobrabas 500 dólares (462 euros) por noche, puede que ahora la gente no tenga 500 dólares».
Aunque los Seegars han tenido que modificar sus precios el año pasado, afirman tener un tope. «No bajamos de un precio determinado porque sabemos cuáles son nuestros umbrales de costes y conocemos los márgenes a los que debemos aspirar», apunta Natia.
Al fin y al cabo, quieren ver crecimiento.
«Calculamos: ¿Cuánto tenemos que ganar cada mes para asegurarnos de que no ganamos menos que el año pasado?«, indica. Si no van por buen camino, piensan en cómo mejorar sus anuncios y qué servicios pueden ofrecer para alcanzar el precio que desean. Para obtener ideas, se fijan en lo que ofrecen los anuncios con mejores resultados de su zona: «¿Hay servicios que otros inmuebles de la competencia ofrecen y nosotros no? Y luego hacemos cuentas: ¿Tiene sentido para nosotros añadir una hoguera exterior o una piscina, o lo que sea específico del mercado?».
2. Autogestión para sacar el máximo partido
Cuando los Seeger empezaron a alquilar a corto plazo, trabajaban con un coanfitrión virtual que les ayudaba a gestionar sus anuncios, las solicitudes de reserva y las consultas de los huéspedes.
Al principio les resultó útil (eran nuevos en plataformas como Airbnb y Vrbo y trabajaban a tiempo completo en aquel momento), pero al cabo de un tiempo «nos dimos cuenta de que respondíamos antes que la plataforma del coanfitrión y preferíamos la forma en que lo hacíamos», afirma Natia. «Nos dimos cuenta de que preferíamos gestionar las cosas a nuestra manera y dar a los huéspedes un cierto tipo de experiencia».
Finalmente, hicieron la transición a la autogestión. Esto no solo les ahorró mucho en gastos de gestión de la propiedad, que suelen empezar en el 10% y pueden llegar hasta el 30%, sino que también les dio más control sobre aspectos del negocio, como el proceso de selección de huéspedes.
«En muchas de estas plataformas de alquiler a corto plazo, como Airbnb y Vrbo, hay sistemas de calificación para el huésped”, comenta Jervais. «Como anfitrión, si ves que un huésped tiene dos estrellas y ves que la crítica se debe a una fiesta, no lo aceptarás. Pero una plataforma más grande que es coanfitriona se centra más en el volumen, por lo que no están evaluando tanto cómo le fue a este huésped en propiedades anteriores».
La pareja ha descubierto que la clave de la autogestión es contar con un equipo fiable de limpiadores y manitas al que se pueda llamar en cualquier momento, ya que los alquileres a corto plazo requieren un tiempo de respuesta rápido.
Señalan que trabajar con el gestor de propiedades adecuado o con una plataforma de alojamiento compartido es una buena opción para un propietario de una vivienda de alquiler a corto plazo que desee no intervenir. Pero, «en nuestro caso, queremos sacarle todo el partido», afirma Natia. «Queremos obtener el máximo valor posible de cada una de las reservas que conseguimos, y sentimos que tenemos más control sobre eso al autogestionarnos».